Wyrok mówi o trzech sprawach:

Niewłaściwym wyliczeniu RRSO

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) zgodnie z wyrokiem powinna zostać wyliczona przy założeniu, że umowa kredytu zostanie wykonana zgodnie z uzgodnionymi jej warunkami oraz w okresie w niej ustalonym. Niepoprawne wyliczenie RRSO przy tych założeniach będzie stanowić naruszenie obowiązku informacyjnego przez kredytodawcę.

Kredytodawca nie naruszy jednak obowiązku informacyjnego, gdyby RRSO okazało się zawyżone ze względu na dokonanie wyliczeń na podstawie warunków umownych, które następnie okazały się nieuczciwe.

Koszty związane z wykonaniem umowy

Trybunał orzekł, że umowa musi zawierać przejrzyste i zrozumiałe informacje dotyczące wszystkich kosztów związanych z jej wykonaniem – poza opłatami za prowadzenie rachunków bankowych, na których rejestrowane są transakcje. Konsument powinien wiedzieć, za co i w jakich okolicznościach mogą być naliczane dodatkowe opłaty oraz na jakich zasadach mogą one ulegać zmianie. Bank więc nie może dowolnie zmieniać opłat chociażby za wydanie opinii bankowej według przyjętych przez siebie ogólnych kryteriów, jak np. zmiany cen energii, zmiany wysokości płacy minimalnej, itd., gdzie w sprawie rozpatrywanej przez trybunał jedyne ograniczenie w tym zakresie dotyczyło braku możliwości podwyższenia ich opłat o więcej niż 200% i więcej niż 4 razy do roku, a także w ciągu 6 miesięcy od wystąpienia przesłanki do tej zmiany.

Podsumowując, jeśli umowa kredytowa umożliwia bankowi modyfikację opłat na podstawie ogólnych, nieprecyzyjnych kryteriów, takich jak zmiany cen energii czy płacy minimalnej – kryteriów, które trudno zweryfikować przed zawarciem umowy – konsument traci możliwość rzetelnej oceny, kiedy i w jakim zakresie jego koszty mogą wzrosnąć. W praktyce oznacza to, że nawet właściwie poinformowany i uważny konsument nie jest w stanie ustalić, czy i w jaki sposób nastąpią zmiany opłat, co w efekcie uniemożliwia mu prawidłową ocenę zakresu zobowiązań wynikających z umowy. Takie rozwiązanie stanowi naruszenie obowiązku informacyjnego wobec kredytobiorcy.

Zgodność z prawem unijnym Sankcji Kredytu Darmowego (SKD)

Ostatnie pytanie dotyczyło możliwości zastosowania jednolitej sankcji, niezależnie od stopnia wagi naruszenia obowiązku informacyjnego nałożonego na kredytodawcę, polegającej na pozbawieniu kredytodawcy prawa do odsetek i opłat.

Sankcja ta powinna być skuteczna, proporcjonalna i odstraszająca, a wybór tej sankcji pozostaje w gestii państwa członkowskiego.

Tutaj trybunał jasno stwierdził, że zasada proporcjonalności nie stoi na przeszkodzie temu, aby państwo członkowskie postanowiło przewidzieć taką jednolitą sankcję, a więc dzisiaj popularną SKD – Sankcję Kredytu Darmowego.

Na podstawie powyższego każdy sam może odpowiedzieć sobie na pytanie, czy powyższy wyrok jest dla niego pozytywny, czy też nie. Pierwszą kwestię TSUE rozstrzygnął z korzyścią dla banków, a drugą i trzecią z korzyścią dla kredytobiorców – konsumentów. Nie ulega jednak wątpliwości, że obie strony mogą i będą wykorzystywać powyższy wyrok w swoim procesie. Nie jest to jednak wyrok, który można przyrównać do wyroków wydawanych w sprawach frankowych (m. in. ws. Państwa Dziubak), ale z całą pewnością wpłynie na obecnie toczące się sprawy sądowe dotyczące SKD.

mgr Bartosz Antczak

Artykuł Wyrok TSUE ws. Sankcji Kredytu Darmowego (SKD) (C‑472/23) z dnia 13 lutego 2025 r. – jaka jest prawda? pochodzi z serwisu Prawo Bliżej Ciebie.

Ze względu na popularność kredytów w CHF, spowodowana w głównej mierze celowym marketingiem banków, lakonicznie wszystkie kredyty odnoszące się do waluty obcej, a nie będące rzeczywistymi kredytami w walucie obcej, nazywane są kredytami frankowymi. 

Niezależnie jednak od nomenklatury, każdy kredytobiorca, który zawarł umowę odnoszącą się do waluty obcej, a w rzeczywistości otrzymując złotówki, ma szansę na unieważnienie umowy zawartej z bankiem. 

Czy jest to gra warta świeczki? Na to pytanie w 99% przypadków odpowiemy – tak. Nieważność umowy kredytu oznacza co najmniej tyle, że jeśli zapłaciliśmy bankowi więcej niż on nam (niezależnie od inflacji), to Bank jest zobowiązany nam tą nadwyżkę zwrócić, w ramach wzajemnych rozliczeń. Jeśli nasz kredyt jest nadal aktywny, pozwala nam to ponadto pozbyć się hipoteki z naszej nieruchomości i nie musimy w dalszym ciągu spłacać rat na rzecz banku. Do tego dochodzą jeszcze odsetki ustawowe za opóźnienie i to od kwoty, którą uiściliśmy na rzecz banku, co często oznacza ogromną rekompensatę na rzecz pokrzywdzonego przez bank kredytobiorcy. 

Czy moja umowa również podlega unieważnieniu?

Nie każda umowa frankowa nadaje się do unieważnienia. Są one jednak w praktyce bardzo rzadko występujące. 

Każdy kredytobiorca może sam sprawdzić, czy jego umowa zawiera tzw. klauzule abuzywne. Najpopularniejszą z nich jest tzw. klauzula spreadu, czyli przeliczenie wypłaconego kredytu przez Bank według kursu kupna z tabeli kursowej banku i analogicznie spłat rat przez kurs sprzedaży z tabeli kursowej banku. Taka klauzula zwykle jest wystarczającym argumentem dla Sądu, aby taką umowę unieważnić.

mgr Bartosz Antczak

Artykuł Unieważnienie kredytu frankowego – czy warto walczyć z bankiem? pochodzi z serwisu Prawo Bliżej Ciebie.

Decyzję wydaje odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Po zmianach wprowadzonych ustawą z 2003 roku, wydawana jest bezterminowo, co oznacza, że uzyskując decyzję po zakupie gruntu, nie musimy od razu spieszyć z uzyskaniem pozwolenia na budowę, co jest kolejnym krokiem, aby móc rozpocząć budowę. Bez decyzji o warunkach zabudowy lub odpowiednio miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie ma możliwości złożenia dokumentacji w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy (odpowiednio plan) wyznacza granice możliwości zagospodarowania nieruchomości, a dla architekta, jest to niezbędne w celu odpowiedniej adaptacji projektowanego budynku.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to niedrogi sposób na odpowiednie zabezpieczenie nieruchomości przed uchwaleniem z reguły mniej korzystnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plany miejscowe często są bardziej rygorystyczne, ograniczając sposób wykorzystania potencjału nieruchomości.

Zdecydowanie zalecam pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nawet wówczas, gdy nie planujecie Państwo w najbliższym czasie rozpoczynać budowy ani zbywać nieruchomości. Decyzja wydana bezterminowo może ochronić przed niekorzystnym planem miejscowym. Warto o tym pamiętać!

Jan Kalarus

Artykuł WZ, wuzetka, czyli decyzja o warunkach zabudowy … Czym jest, czemu służy i po co w ogóle ją uzyskiwać? pochodzi z serwisu Prawo Bliżej Ciebie.

W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pojawił się projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który zakłada ważną zmianę terminu. Projekt zakłada wydłużenie ważności studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej: SUiKZP) do 30.06.2026 r. Wpłynie to m. in. na możliwość kontynuacji prac nad planem ogólnym, jeśli dana gmina nie ukończy go przed końcem bieżącego roku.

Obecnie ustawa o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym stanowi, że od 01.01.2026 r. SUiKZP tracą ważność. Wobec tego, jeśli w danej gminie nie zostanie uchwalony do tego czasu plan ogólny, procedowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego będzie niemożliwe. W informacjach zamieszczonych w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów wskazano, że: „Do końca stycznia 2025 r. prawie 75% gmin zgłosiło zbiór danych przestrzennych dla planu ogólnego do ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych, co oznacza, że przynajmniej tyle gmin przystąpiło do sporządzania planu ogólnego.”.

Zatem w około 25% gmin prace nad planem ogólnym są słabo zaawansowane lub wcale nie trwają. Inicjatywa Rady Ministrów uchroni przed sytuacją, w której po 01.01.2026 r. przestaną być procedowane miejscowe plany i wydawane decyzje o warunkach zabudowy, co miałoby miejsce w gminach, w których planów ogólnych nie udałoby się w tym terminie uchwalić.

Źródło informacji: https://www.gov.pl/web/premier/wplip-rm dostęp z dn. 28.02.2025 r.

Artykuł Ważność studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wydłużonado 30.06.2026 r.? pochodzi z serwisu Prawo Bliżej Ciebie.